Vuokrasopimuksen päättämisen yhteydessä on hyvä tarkastella kahta asiaa. Ensimmäiseksi vuokrasopimuksen päättämistilanteessa tulee tarkastella sitä, onko sopimus tehty määräaikaisena vai toistaiseksi voimassa olevana. Mikäli vuokrasopimus on tehty määräaikaisena, sitä ei lain mukaan voi irtisanoa, vaan se tulee päättää kesken voimassaolon purkamalla, jos purkuperusteet ovat olemassa. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasuhteen voi irtisanoa tai purkaa, mikäli purkuperusteet on olemassa.
Toinen tarkastelun kohde on myös se, kumpi osapuoli vuokrasopimuksen päättää. Tästä kuitenkaan on harvoin erimielisyyttä, yleensä molemmat osapuolet tietävät, kumman aloitteesta vuokrasopimus päätetään.
Kun nämä asiat on selvitetty, on hyvä tehdä ero irtisanomisen ja purkamisen välille. Näissä käsitteissä on eroa, ja niiden kanssa tulee olla tarkkana. Purkuperusteet voivat täyttyä esimerkiksi silloin, kun vuokralainen ei hoida velvoitteitaan. Yksi tärkein vuokralaisen velvoite onkin maksaa vuokranantajalle vuokraa tehdyn sopimuksen mukaan. Tällöin täyttyvät purkuperusteet, jolloin irtisanomisaikaa ei ole. Irtisanomistilanteessa noudatetaan irtisanomisaikaa, jonka määrittää laki. Tämän vuoksi varsinkin vuokranantajan päättäessä vuokrasopimus, onkin ilmoituksessa tärkeä mainita, onko kyseessä purku vai irtisanominen.
Joskus voidaan olla eri mieltä siitä, onko purkuperusteet todellisuudessa täyttyneet. Näitä varten kannattaakin sopia joitain ehtoja hyvinkin tarkaksi ja perustelluiksi. Käytännön esimerkki lemmikkieläinten pidosta. Vuokrasopimuksessa kielletään lemmikkieläimet, mutta kiellosta huolimatta vuokralainen ottaa koiran. Tällöin välttämättä kysymys ei ole purkuperusteesta, mutta perusteet vuokrasopimuksen irtisanomiselle voisi täyttyä. Jos sopimuksessa lemmikkieläinkielto on perustellusti kielletty (esimerkiksi allergiasyistä, selkeä peruste), vuokralaisen ottama lemmikki voisi olla peruste purkaa sopimus. Syvennytään seuraavaksi hieman tarkemmin irtisanomisen ja purun termeihin.
IRTISANOMINEN
Irtisanomisaika toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa määrätään AHVL:n 52 §:ssä. AHVL tulee sanoista asuinhuoneenvuokralaki.
”Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika).
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika).
Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.”
AHVL 52 §
Nykyään on kuitenkin yleistynyt tapa, jossa sovitaan ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajasta. Tämä on oikeustapausten mukaan mahdollista. Voidaan siis sopia, että ”ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamisajankohta on ..”. Tässä kuitenkin on huomioitava kohtuullisuus, vuokrasopimus ei saa lain mukaan olla kohtuuton kummallekaan osapuolelle.
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimus hänen ei tarvitse sanoa syytä, sen sijaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimus, on hänen ilmoitettava vuokrasopimuksen päättymisen syy. Tämä irtisanomisperuste ei saa lain mukaan olla ”hyvän tavan vastainen”, mutta laissa ei ole kuitenkaan tarkalleen määritelty sen tarkkaa sisältöä. Esimerkki hyvän tavan vastaisesta irtisanomisesta voisi olla se, että vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa ohi vuokrasopimuksen.
Irtisanominen on lain mukaan toimitettava todisteellisesti. Paras tapa olisi, että irtisanomisilmoitus toimitettaisiin henkilökohtaisesti ja siihen otettaisiin kuittaus sen vastaanottamisesta. Muita vaihtoehtoja on esimerkiksi sähköposti tai tekstiviesti, mutta niiden vastaanottamiseen liittyy ongelma – mistä voi olla varma, että viesti on varmasti mennyt perille?
PURKAMINEN
Määräaikaisen tai toistaiseksi voimassa olevan vuokrasuhteen voi purkaa, jos siihen on riittävä peruste. Tavallisimpia vuokranantajan purkuperusteita ovat vuokralaisen ongelmat asumisessa tai vuokranmaksussa. Yleensä on kyse siitä, että vuokralainen on laiminlyönyt hoitaa vuokrasuhteen velvoitteitaan.
AHVL 61 §:n mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus
- jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa
- jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä
- jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty
- jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää
- jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti, tai
- jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Käytännössä on osoittautunut kuitenkin, että purkuperusteen ollessa asumishäiriöt, vuokralaiselle pitää ensin antaa varoitus ja mikäli hän varoituksesta huolimatta jatkaa häiritsevää toimintaa, vuokrasuhde voidaan purkaa.
